LA NUEVA LPH A EXAMEN

La nueva Ley de Propiedad Horizontal tiene cosas buenas y otras no tanto; estas últimas, creo, fruto de un desconocimiento por la Administración (del Estado) del funcionamiento real de las comunidades de propietarios, en las que muchas veces los intereses de unos y otros son contrapuestos y a las que realmente marcan las diferentes formas de pensar y actuar de las personas.

Respetando a quienes piensen de otra manera, voy a enumerar las más importantes ventajas e inconvenientes de la nueva Ley de Propiedad Horizontal.

Ventajas

Primera: La elevación de la afección real (plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes) contemplada en el art. 9.1e de la Ley, pues antes era solo del año actual y del anterior y ahora se ha pasado al año actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las Comunidades, que están necesitadas de ayuda económica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecución hipotecaria y pasado un tiempo se produce la adjudicación en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acción judicial. Pues bien, ahora será difícil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los trámites procesales. Se llama la atención en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el día a tener en cuenta es cuando se produce el “auto de adjudicación” sin perjuicio de que la casa se entregue después.

Esta seguridad de la “afección real” cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el día de la escritura pública o entrega de la vivienda, conforme el art. 1462 del Código Civil.

Segunda: Desaparición casi completa de la unanimidad, salvo en casos excepcionales, por lo que la vida de la comunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales, cierre de terrazas, etc., de que todos, aunque el tema no les afecte, lo aprueben por unanimidad.

Tercera: Merece también destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condición los mayores de setenta años) que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga más de 12 mensualidades ordinarias y así lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que el acuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de instalación de ascensor.

Inconvenientes

Primera: Por primera vez la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta última, cualquier finca, grande o pequeña, tiene que cumplir con las normas de carácter administrativo.

Es decir, que para cualquier actuación de obras o cambios en la finca, se necesita del permiso de la Administración y así lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un “ámbito de actuación de rehabilitación de regeneración y renovación urbanas” y de forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida LPH, que lo determina de forma obligatoria en todo caso, cuando se crea o se modifica el complejo inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal. Lo peor viene después, en el mismo precepto, en relación con la actividad normal de la comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado mínimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etc. A pesar de que el acuerdo se adopte por 3/5 de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la Administración niegue su autorización.

Segunda: La declaración del art. 10.1 en el sentido de que no hará falta junta de propietarios para obras necesarias para “el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición de la Administración del deber legal de conservación”

Pues bien, es una declaración realmente incomprensible, pues la cuestión es ¿quién decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y mejor conservación? No se faculta al presidente o administrador para tomar la decisión y, desde luego, hay que negarse a aceptar que lo pueda determinar cualquier propietario por su propia cuenta.

En definitiva, se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las comunidades de propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y que, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre junta general para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso sí que lo admite el art. 10.2.

Daniel Loscertales Fuertes

Abogado y presidente de la Editorial Jurídica SEPIN

Extractos del articulo “Afección real, mayorías e intervención administrativa de las comunidades de propietarios” recogido en la revista técnica “Administración Rústica y Urbana”.